Краснодар: застройщики затягивают со сдачей домов

Аналитики прогнозируют уход половины компаний с рынка, перенос сроков сдачи домов, рост популярности готового жилья и медленное восстановление рынка. При этом падения спроса в 2016 году не произошло.

Рождественские саммиты – деловые мероприятия федерального уровня для участников рынка недвижимости. Они ежегодно проходят в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре и других городах России. Организатор саммитов - компания PROEstate Events.

Деловую программу мероприятия разделили на две части. Эксперты подвели итоги года, дискутировали на тему, в каком направлении будет развиваться город.   

Медленный рост

Первым подвел итоги года Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. По его словам, сейчас в России только 15% граждан в состоянии купить себе жилье в ипотеку или за собственные средства. Это серьезный потенциал для развития рынка.

Среди тенденций прошедшего года для Краснодара эксперт выделил снижение объемов строительства и количества новых проектов на рынке, рост непроданных остатков квартир в сданных домах. «В 2016 году объем первичного рынка строящегося жилья в Краснодаре составил 5,3 млн кв.м. Это меньше на 7%, чем в 2015 году. Однако ситуация неплохая, поскольку на рынке города существует профицит. Снижение объемов строительства не пойдет во вред ни покупателям, ни застройщикам, а только обеспечит рынку стабильность», - сказал Илья Володько.

Среди положительных тенденций прошедшего года эксперт отметил рост количества сделок на первичном рынке на 10%. «После кризиса 2008 года рынок просел по этому показателю на 20% - это много. Хорошо, что рынок восстанавливается, но пока мы видим рост только на 10%», - добавил он.

Тревожным фактором для рынка жилья, по мнению Ильи Володько, является большое количество остатков квартир. На сегодняшний день 53% от общего объема первичного рынка жилья Краснодара не реализовано – в остатке находится около 58 тыс. квартир (готовых и строящихся).

Среди негативных факторов эксперт также отметил перенос сроков сдачи в эксплуатацию почти в половине строящихся объектов: «Многие застройщики Краснодара испытывают сложности с завершением строительства своих объектов. В 2016 году планировали сдать 3,6 млн кв.м, а сдали порядка 2 млн кв.м. Почти в половине объектов перенесены сроки сдачи. Мы видим, что тенденция повсеместная и очень опасная для всех участников рынка».

Эксперт также предвидит, что из 150 существующих в Краснодаре строительных компаний в ближайшие два года на рынке останется порядка 50-60 организаций. «Мелкие застройщики либо уйдут в другие отрасли, либо будут сливаться с более крупными компаниями, либо обанкротятся, – добавил Володько. – Работать в условиях низкой рентабельности и по новым правилам игры смогут не все».

Сергей Иванов, президентстроительной корпорации «Девелопмент-Юг» также считает, что с рынка уйдет много застройщиков. «Не хочется нагнетать, но общая экономическая ситуация пока не стабилизируется. По моим прогнозам в 2017 и 2018 годах будет спад по объемам ввода жилья. В 2017 году мы планируем сдать около 100 тыс. кв. м., а сколько удастся продать – не знаю. Хотелось бы, чтобы эта цифра была в районе 80-90 тыс. кв. м. Я думаю, что с 2018 года рынок стабилизируется, а текущий год будет очень тяжелый для отрасли не только в Краснодаре, но и во всех регионах».

Быстрее, чем другие

При всех негативных тенденциях рынок Краснодара более прогрессивный, по сравнению с другими регионами России, отмечают эксперты. 

Для сравнения в Ростове-на-Дону только начали набирать популярность компактные планировки и студии, которые появились на краснодарском рынке еще четыре года назад. Новые стандарты принесли на рынок также застройщики Краснодара.

«Столица Кубани давно адаптировалась к новым условиям рынка. Жилье стало доступнее и компактнее. Если раньше средний бюджет квартиры в эконом-классе был 2,4 млн рублей, то сейчас 1,5 млн рублей будет достаточно. Средняя площадь квартир за последние пять лет уменьшилась на 20 кв.м. Наши девелоперы чувствуют себя комфортно, выходя на новые рынки, Они уже знают, как нужно продавать, какие планировки востребованы, и как можно работать в условиях низкой рентабельности», - отметил Илья Володько.

Подорожает ли жилье?

По данным MACON Realty Group, средневзвешенная цена квадратного метра в Краснодаре в конце 2015 года была 42,8 тыс. рублей, а на 1 января 2017 года она составила 45,2 тыс. рублей за «квадрат».

Цена выросла в основном за счет того, что на рынке остались более дорогие предложения, считают аналитики компании. Тем не менее, естественный рост цен также можно было наблюдать примерно у 30% объектов. «Стабильный спрос с умеренным ростом цен - прогноз на ближайшие годы. В 2019-2020 годах средневзвешенная цена на рынке будет в районе 50-55 тыс. рублей, если инфляция в стране будет стабильной», - считает Илья Володько.

Ипотека без господдержки

Новость о завершении программы ипотеки с господдержкой в конце 2016 года еще больше накаляла обстановку на рынке, ведь у многих застройщиков как минимум половина сделок совершалась с помощью ипотеки. Многих участников саммита интересовал вопрос, не просядет ли ипотечный рынок без нее, и какие действия предпримут банки.

Евгений Надеин, начальник Управления по работе с партнерами и жилищного кредитования Краснодарского отделения ПАО Сбербанк отметил, что сейчас действуют не менее привлекательные программы и специальные условия по приобретению жилья на первичном рынке. Например, акция для застройщиков, которая имеет больше преимуществ для клиента, ставка при этом немного отличается. «Кроме того, сейчас мы запускаем в Краснодаре и крае новый вид продукта – «Ипотека в рассрочку». Мы рассчитываем привлечь новый сегмент заемщиков – граждан, которые арендуют жилье. Новая программа позволяет вдвое снизить нагрузку на клиента на период строительства дома», - добавил эксперт.

Евгений также отметил, что в прошлом году Сбербанк на территории Краснодарского края выдал ипотечных кредитов на 23 млрд рублей, что на 17% больше, чем в 2015 году. Кроме того, выросла и средняя сумма кредита – на 62 тыс. рублей. Сейчас она составляет 1,5 млн рублей. При этом в 2016 году доля ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном рынке, снизилась на 3%.

«Наш край всегда был и будет привлекательным местом жительства и отдыха для россиян. Более 30% кредитов на территории Кубани Сбербанк предоставляет гражданам других регионов. Такие составляющие как миграция, ипотека и повышение собственной эффективности всех участников рынка в ближайшие годы станут драйверами роста для рынка недвижимости», - считает Евгений Надеин.

Генплан - болевая точка

Самым острым и обсуждаемым вопросом саммита стал нашумевший в прессе вопрос о генплане Краснодара. Игорь Мазурок, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Краснодара, главный архитектор города в ходе саммита рассказал, что получено более 2 тыс. различных предложений и замечаний к документу. 

По его словам, в первую очередь городские власти намерены решать вопросы, связанные с нарушением прав собственников земельных участков, которые произошли в результате принятия предыдущей версии генплана.

«Сегодня генплан не сбалансирован и не предусматривает существующий прирост населения, – прокомментировал главный архитектор. – По генплану 2012 года предусмотрено, что ежегодный прирост населения составляет 15 тыс. человек, а в реальности в год прибывает от 150 до 200 тыс. человек. Город должен планировать только то, на что он может иметь средства. Понятно, что сегодня все хотят все и сразу, но нужно понимать, что финансовая ситуация заставляет нас сначала определить приоритеты. На ближайшее будущее – это, конечно, объекты соцкультбыта, школы, детские сады, транспортная инфраструктура. Ближайшие корректировки, которые будут осуществляться – это как раз внесение в генплан местоположения этих объектов. Мы думаем, что вокруг этих объектов начнется новый виток инвестиционного развития, девелоперы именно там захотят развивать свой бизнес и именно там начнется наращивание потенциала по инженерным коммуникациям. Задача города – определить эти приоритеты».

Умеренный оптимизм

Участники рынка недвижимости смотрят в будущее с умеренным оптимизмом. При этом на быстрое восстановление рассчитывать не приходится.

По прогнозам Ильи Володько, в ближайшие один-два года спрос будет расти в пределах 5-10%. «Выше цифр мы не увидим даже через три года. Это умеренно-оптимистичный сценарий. При пессимистичном сценарии спрос заморозится на уровне 30 тыс. сделок в год. При этом если новых  проектов станет меньше, что уже происходит, мы можем увидеть более активный рост цен на рынке жилья. Сейчас цены на запредельно низком уровне, что ставит под угрозу весь рынок», - считает эксперт.

По мнению Александра Спасова, генерального директора «Кубанское ипотечное агентство», сегодня среди аналогичных по стоимости проектов, потребитель выбирает те, где лучше развита инфраструктура. «После завершения программы ипотеки с господдержкой, ставки на покупку готового жилья и жилья на первичном рынке фактически сравнялись. Новостройки будут уже не в приоритете. Выбирать будут объекты, где меньше рисков, т.е. на высокой стадии готовности или готовые дома, поэтому у застройщиков должна быть финансовая устойчивость и прозрачность в работе», - считает Александр Спасов. 

Сергей Иванов отмечает, что восстановление рынка идет медленными темпами и 2017 год будет непростым для застройщиков, но самый сложный этап уже пройден.

«Рынок жилья находится в стадии продуктовой дифференциации. В перспективе мы придем к тому, что на рынке будут появляться необычные архитектурные проекты с комфортной средой проживания, которые выходят за рамки жилого дома. Это принципиально другой уровень, когда придают значение окружающему пространству и гармоничному развитию микрорайонов. Сейчас этого нет. Девелоперы, которые выберут такую стратегию развития, в будущем смогут ее окупить», - прогнозирует Илья Володько.