Сергей Иванов: Рост цен на первичное жилье неизбежен

- Сергей Петрович, в этом году вступили в силу очередные поправки к 214–ФЗ. Как в связи с этим чувствует себя строительная отрасль?
- Необходимость законодательных изменений на строительном рынке назрела уже давно. Самое главное произойдет в июле следующего года, когда все застройщики начнут использовать эскроу–счета на новых проектах. С этого момента работа строительной отрасли кардинально поменяется — значительно вырастет роль банков в процессе.
- Вы уже выбрали банки, с которыми будете сотрудничать?
- Да, у нас такое понимание уже есть. На самом деле, не так много банков, с которыми можно будет сотрудничать. Из нескольких сотен кредитных организаций, которые присутствуют на рынке, Центробанк для работы со эскроу–счетами аккредитовал только 58. Из них в Краснодаре работают не более 10 представителей. Для успешного финансирования строительной отрасли банков, участвующих в этом процессе, должно быть больше.
Президент поставил задачу увеличить к 2024 году объем ежегодно сдаваемого жилья до 120 млн кв. метров. Если умножить эту цифру на среднюю стоимость квадратного метра, то мы увидим, что строительной отрасли нужно будет более 7 трлн рублей. Это очень большая сумма, и ее размер говорит о том, что наша отрасль существенно усилит свои позиции в развитии экономики всего государства.
- Эти изменения в сути своей положительны для рынка?
- В краткосрочной перспективе с рынка будут вынуждены уйти многие застройщики, они просто не смогут работать в новых условиях. Но в итоге рынок строительства жилой недвижимости качественно преобразится. Все строительные компании будут работать по единым понятным новым правилам, платить налоги и вести бизнес прозрачно. Значительно возрастет роль банка как регулятора, проблема обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. Банки будут строго контролировать все расходы по каждому проекту. Никто не сможет взять деньги дольщиков и распорядиться ими по своему усмотрению. Ближайшие пару лет станут очень непростыми для рынка. Компании будут адаптироваться к новым условиям, и насколько успешно они это сделают, спрогнозировать трудно.
- Как перемены отразятся на стоимости квадратного метра?
- Рост цен на первичное жилье неизбежен. Это произойдет по нескольким причинам. Во–первых, проценты по эскроу–счетам напрямую повысят себестоимость создаваемого продукта. Во–вторых, серьезно сократится число застройщиков, а значит, и объем предложения на рынке.
По нашим оценкам, стоимость жилья вырастет на 25–30%. В Краснодаре сегодня цена очень низкая. Сейчас при комплексной застройке и соблюдении всех правил строительства себестоимость жилья в доступном ценовом сегменте составляет 42–43 тыс. рублей. Учитывая, что компания должна зарабатывать прибыль и развиваться, справедливая цена по массовому жилью должна быть 50–55 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня по статистике в Краснодаре средняя цена 45 тыс. рублей, она уйдет в прошлое очень скоро. Итоговая средняя стоимость квадратного метра станет 60–65 тыс. рублей.
- Сколько застройщиков Краснодара готовы к работе в новых условиях? Готова ли корпорация «Девелопмент–Юг»?
- Мы полностью готовы к работе по новым правилам. Задолго до законодательных изменений мы уже соответствовали большинству новых требований. Последние годы мы создавали эффективную и грамотную финансовую политику внутри компании, выстраивали эффективные отношения с банками–партнерами. Мы всегда жестко следим за тем, чтобы каждый проект и проданный квадратный метр были прибыльными. Мы никогда не демпинговали и не снижали цены для решения каких–то сиюминутных задач.
Сложно говорить, насколько другие строительные компании готовы к работе по новым правилам. Банки будут выбирать понятные, прозрачные, предсказуемые строительные компании с кредитной историей, хорошей репутацией и ликвидными активами. На рынке совсем небольшое количество застройщиков соответствует этим требованиям.
Еще одна проблема многих застройщиков в том, что не все умеют правильно считать себестоимость и по факту работают либо в ноль, либо в минус. Это эффект пирамиды, которая обязательно когда–то рухнет. Использовать прибыль возможно, только когда дом построен, сдан, и все обязательства выполнены. Несоблюдение этого правила привело к появлению десятков незавершенных строек.
- Вернемся к «Девелопмент–Юг». В чем сегодня заключается стратегия развития компании?
- Наша стратегия сегодня состоит в развитии новых регионов при сохранении лидирующих позиций в нашем ключевом городе присутствия — Краснодаре. Последние несколько лет мы выходим в один новый субъект каждый год. Продолжаем это развитие, и у нас на рассмотрении и в проработке находятся несколько новых регионов. В каждом городе у нас эффективные команды, каждый город курирует кто–то из членов правления.
Наша стратегия развития подразумевает не просто географический рост, а рост объемов строительства. Буквально на днях мы утвердили наши планы развития на ближайшие пять лет. Хочу повторить, что главным городом для «Девелопмент–Юг» был и остается Краснодар. Наша долгосрочная цель на несколько лет — достичь объема продаж жилья 500 тыс. кв. метров. Мы будем работать по всей стране, а прибыль будем инвестировать преимущественно в Краснодар.
- Во что вы собираетесь инвестировать прибыль в Краснодаре?
- Мы бы хотели построить очень хорошую современную частую школу. У нас уже есть подобный опыт. В 2007 году мы возвели и безвозмездно передали городу среднюю общеобразовательную №101 в Юбилейном микрорайоне. Новая школа должна стать самой инновационной на Кубани и на всем Юге России.
- Вы строите в Краснодаре 24 года. Как за это время изменился город?
- За последние пару десятков лет Краснодар очень сильно изменился в лучшую сторону. Я очень рад, что наш город стал миллионником. Это произошло благодаря большому притоку новых жителей из других регионов страны. К тому же город значительно помолодел. Сегодня средний возраст жителя Краснодара — 36–38 лет. Это самые активные и энергичные люди. У Краснодара огромный человеческий капитал: его жители будут работать, вести активный образ жизни, развиваться, создавать добавленную стоимость. Город будет и дальше расти, и спрос на жилье здесь обеспечен на десятилетия вперед.
- Сегодня это столичный город? Краснодар похож на Москву или Питер?
- Краснодар — красивый город, но для того, чтобы он стал столичным, еще многое нужно сделать. Сегодня бюджет города не успевает за его ростом. Это касается инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Необходимо расселить старый фонд в центре. Все эти проекты требуют огромных финансовых вложений.
- Как можно решить эти проблемы?
- Бюджет города формируется из налогов, и сегодня главная задача властей всех уровней — увеличить их собираемость. Уверен, что все компании обязаны платить налоги, и тогда Краснодар станет по–настоящему столичным городом.
- Недавно вы были награждены медалью «За заслуги». На каких принципах вы строили деятельность своей строительной компании все эти годы?
- Если говорить о работе компании, главное — сильная команда и прозрачность. А если о нашем продукте — жилье, то здесь главными для меня всегда были качество и комфорт. Сегодня в домах корпорации живет более 70 тыс. человек, то есть каждый двадцатый краснодарец.Востребованность наших проектов — это и есть главный показатель работы.

Справка:
Строительная корпорация «Девелопмент–Юг» была основана в 1995 году. На сегодняшний день корпорацией возведены более 1,8 млн кв. метров жилья. В 97 домах от «Девелопмент–Юг» живут более 19 тыс. семей. В последние годы «Девелопмент–Юг» активно осваивает новые регионы. В 2014 году началась реализация проекта в Перми, а в 2015 — в Ростове–на–Дону, в 2017 — в Астрахани.

* Материал размещен печатным изданием "Деловая Газета. Юг"