Насколько сложно перепланировать квартиру и надо ли это делать
Перед началом работ по перепланировке следует ознакомиться со Статьей 26 ЖК РФ. Главное требование закона – перепланировка или переустройство могут быть сделаны только после согласования с местными властями и коммунальными службами.
Чем перепланировка отличается о переустройства квартиры?
Оба этих термина фигурируют в статье 25 ЖК РФ. Перепланировка – существенное изменение ее планировки, как правило, связанное с переносом стен. Также к перепланировке относят создание новых дверных проемов и заделку старых.
К переустройству (часто его называют также «переоборудованием») квартиры относят установку, замену или перенос газового, сантехнического или электрического оборудования. Это:
перенос газовых колонок
перенос батарей системы отопления
монтаж электроплиты, вместо газовой
создание новых санузлов
прокладывание новой разводки труб
прокладка новых газовых труб
монтаж электрокабелей (например, установка новых розеток и выключателей)
монтаж любого оборудования с высоким энергопотреблением (кондиционеры, электроплиты, холодильники и другое).
Все эти работы по перепланировке или переустройству квартиры должны быть обязательно согласованы и после проведения внесены в технический паспорт квартиры.
Для получения разрешений нужно обратиться в местную администрацию. Чиновники обязаны в течение 45 дней выдать вам официальное разрешение или мотивированный отказ в перепланировке или переустройстве квартиры.
Какие документы (копии) необходимо собрать:
Документы о праве собственности на квартиру
Домовая книга
Проект перепланировки
Технический паспорт на жилое помещение
Акт о техническом состоянии квартиры
Письменное согласие проживающих в квартире лиц
Что вообще считать перепланировкой?
В законе сказано, что перепланировка квартиры обозначает существенное изменение внутреннего расположения помещений, которые обязательно вносятся в технический паспорт квартиры.
Увеличение размера кухни
Объединение балкона и комнаты
Объединение или разделение туалета и ванной
Выделение столовой в отдельную зону
Строительство антресолей и кладовок
Изменение расположения входов в комнаты
Соединение или разделение комнат
Что запрещено менять при перепланировке:
Переносить «мокрые зоны» (раковина, ванная, унитаз) в другие помещения.
Размещать туалеты и ванные над жилыми помещениями (исключение: двухуровневая квартира, когда санузел располагается на втором уровне вашей квартиры, над вашими жилыми комнатами)
Менять площадь кухни за счет туалета или жилой комнаты
Объединять кухню и жилое помещение, в случае если в кухне установлена газовая плита: однозначно нужна дверь, даже в случае если делается арка.
Сносить стену между комнатой и лоджией (балконом)
Переносить кухню в жилую комнату
Менять схему (расположение) труб водо- и газоотведения, замуровывать их в стены
Устанавливать радиаторы центрального отопления на балконе
Подключать «теплые полы» к системе центрального отопления
Сносить несущие стены, а также пробивать в них окна и двери
Делать на чердаке жилые комнаты или объединять его с квартирой
Особенности перепланировок в новых квартирах
Сейчас часто новые квартиры сдаются застройщиком без отделки, чтобы хозяева сами сделали косметический ремонт по своему вкусу. Например, в портфеле предложений СИК «Девелопмент-Юг» можно найти квартиры на любой вкус и кошелек, в том числе и без отделки. Клиентам корпорации предложат самим выбрать варианты сдачи квартиры.
В монолитных домах квартиры порой вообще передаются покупателям без внутренних перегородок, для того, чтобы жильцы смогли сами их смонтировать по своему усмотрению. Эти работы обязательно требуют согласований и внесения изменений в техпаспорт квартиры.
К работам, которые могут не требовать разрешений, относят:
монтаж кондиционера (в старых домах, эта операция часто требует разрешений),
перенос электрической плиты на другое место (в пределах кухни),
замена батарей систем отопления (без их переноса),
оборудование новых стенных шкафов,
установку спутниковых антенн на внешней стене здания, замена отделочных материалов на другие.
Однако, в любом случае, перед началом этих работ лучше получить консультацию как минимум у специалистов управляющей компании вашего дома. Например, в ряде случаев, места установки оборудования снаружи зданий строго регламентированы, а то и вообще запрещены.
Разрешения на перепланировку требуются в новых квартирах требуются:
Любые изменения, касающиеся несущих стен или колонн здания
Монтаж теплых полов
Расширение туалета или ванной (разрешено только за счет нежилых помещений)
Укладка пола в квартире, сданной без отделки
Стяжка полов
Перенос газового оборудования
Перенос санузла
Во всех остальных случаях, когда вносятся изменения в оборудование или конструкции, описанные в техническом паспорте на квартиру.
Отдельно следует сказать о перепланировке в квартирах, купленных в ипотеку. На них, само собой, распространяются все требования по перепланировкам и переустройству квартир, а кроме того, нужно разрешение сотрудников банка. Для этого специалисты кредитного учреждения обязательно посетят вашу квартиру, проведя собственную экспертизу планируемой перепланировки.
Для банка самым важным в этом случае является вопрос влияния перепланировки или переустройства на ликвидность квартиры и ее залоговую стоимость. Чтобы не иметь проблем, можно сначала проконсультироваться со специалистами компании-застройщика. СИК «Девелопмент-Юг» аккредитована многими ведущими банками для продажи квартир в ипотеку, поэтому эксперты этого застройщика могут квалифицированно оценить ваши планы по перепланировке с точки зрения банка.
Если перепланировку не согласовывать
Нет никакой гарантии, что сделанную без разрешений перепланировку квартиры можно будет согласовать. Фактически это решает только суд, что потребует много времени и денег (на пошлины, оплату экспертиз, проектов и т.д.). Однако, в ряде случаев (см. выше) перепланировку узаконить не удастся никогда. А значит, в дальнейшем, при совершении любых юридических действий с квартирой вам придется приводить помещения в первоначальный вид – тот, который описан в техническом паспорте БТИ.
Ну и, кроме того, за самовольные перепланировки положен штраф в размере от 2500 до 30 тыс. рублей.
Итак, вот пошаговая инструкция по перепланировке или переустройству квартиры:
1. Подготовить документы (см. список выше) и подать их в отдел архитектуры местной администрации.
2. Специальная комиссия рассматривает ваше заявление в течение 45 дней и выносит решение: разрешить или обоснованно отказать.
3. В ряде случаев могут потребоваться дополнительные разрешения от представителей коммунальных служб: газовщиков, электриков, управляющей компании и т.д.
4. В случае разрешения на перепланировку – сделать запланированный ремонт.
5. После завершения всех работ их утверждает комиссия жилищной инспекции.
6. В Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) заказать и получить новых технический паспорт квартиры.
7. Внести сделанные изменения в кадастровой палате (в кадастровый паспорт квартиры).
8. В случае, если в результате ремонта, изменена жилая площадь квартиры, то нужно это зарегистрировать в регистрационной палате (УФРС).