Выбираем строительную компанию: какие вопросы нужно задать застройщику?
1. Репутация застройщика. Позитивные отзывы в СМИ и на интернет-форумах могут быть и результатом рекламных действий самого застройщика, но все же, стоит это оценить. Сам факт наличия публикаций и отзывов уже говорит о том, что застройщик давно работает в отрасли.
2. Срок работы компании именно в строительной сфере. Лучше не испытывать судьбу и не связываться со строителями, которые запускают свои первые объекты. Даже если эта фирма и хорошо известна в другой сфере.
3. Наличие документации на земельный участок, где планируется строительство дома. Лучше всего, если земля в собственности у застройщика. Впрочем, если она в аренде на инвестиционных условиях, то это тоже достаточно надежный показатель. Главное, чтобы на этом конкретном земельном участке было разрешено строить именно многоквартирный дом по конкретному проекту.
4. Наличие договоров на подключение коммуникаций. Если строительство только началось, то у застройщика уже должны быть как минимум технические условия на подключение объекта к энергосетям, водоснабжению, канализации и т.д. Если многоквартирный дом близок к сдаче, то все эти коммуникации должны быть в идеале подключены. Иначе может случиться так, что дом вроде бы построен, но въехать в квартиры нельзя, так как нет электроэнергии, воды, газа и т.д.
5. Наличие проектной декларации на сайте конкретного объекта, а также копии в офисе застройщика. Лучше убедиться, что она действительно существует, выдана на конкретный объект и не просрочена.
6. Разрешительная документация должна быть выдана тоже на конкретный дом и быть в доступе, как на сайте застройщика, так и в его офисе. Разрешение на строительство должно быть выдано именно на то юридическое лицо, которое и является продавцом квартиры. Если нет разрешения – то такой дом может быть вообще не сдан госкомиссии.
7. Оцените рейтинги застройщиков, которые составляют как консалтинговые компании, так и профессиональные СМИ. Компания не обязательно должна быть лидером таких рейтингов, но сам факт ее наличия в списках застройщиков служит показателем, что, как минимум, фирма не однодневка и имеет некую репутацию в отрасли.
8. Месторасположение дома – близость к общественному транспорту, поликлиникам, школам, детским садам. Сейчас большинство застройщиков при проектировании жилых комплексов (ЖК) декларируют наличие, в том числе, детских садов, школ, медицинских учреждений. Необходимо убедиться, что они не остались на бумаге. Хорошим признаком станет начало строительства не только корпусов ЖК, но и зданий школ, садиков, поликлиник.
9. Тип договора на приобретение квартиры. Это может быть Жилищно-строительный кооператив, договор долевого участия (ДДУ) и другие. Каждый из них имеет свои особенности, которые нужно понимать еще до подписания договора. Например, в случае ДДУ обязательно нужно убедиться – работает ли застройщик по ФЗ№214, который защищает права дольщиков. Согласно ФЗ в договоре должно быть четко прописаны: строительный адрес объекта, этаж именно вашей квартиры, строительные оси, площадь, цена, сроки сдачи квартиры дольщику, штрафные санкции за срыв сдачи объекта.
10. Финансовое положение застройщика. Покупателю лучше выяснить, на какие средства возводится дом? Большинство застройщиков пользуются банковскими кредитами, это совершенно нормально. Однако чрезмерная кредитная нагрузка на застройщика может быть привести к заморозке стройки. Допустимым считается, когда при возведении дома застройщик привлекает в качестве кредита до 50% необходимых средств.
11. Точная стоимость квартиры при различных вариантах оплаты – предоплата, рассрочка, ипотека. В большинстве случаев окончательная цена сильно зависит от способа оплаты.
12. Условия расторжения договора о покупке квартиры, в том числе и по переуступке, должны быть четко прописаны в договоре, понятны и приняты вами. Надежная строительная компания всегда включает все эти пункты в свои договора, это служит дополнительным признаком хорошего застройщика.
13. Наличие и особенности скрытых платежей: пени, регистрация документов, помощь в получении ипотеки, доплату за домофон, видеокамеры, инженерные сети и тому подобное.
14. Условия компенсаций или доплат при появлении лишних метров в квартире или наоборот их нехватке. Сейчас это уже редкость, но все-таки случается так, что во время строительства у вашей квартиры появляются 1-2 дополнительных (не учтенных в договоре покупки) квадратных метра или наоборот – их не хватает. Необходимо еще на этапе заключения договора предусмотреть такую возможность и обговорить условия компенсаций или доплат.
15. Особенности отделки квартир при сдаче. Существуют три варианта: черновая отделка – это совершенно голые стены и часто неровные полы, предчистовая отделка – это когда достаточно поклеить обои, покрасить потолки и уложить на пол покрытие и чистовая отделка – когда можно уже заехать и жить. Если с первыми двумя вариантами понятно, то полная отделка требует тщательного описания в договоре. Лучше оговорить конкретно виды материалов, сантехники и прочего, чтобы вы получили именно то, на что рассчитывали. В любом случае является важным вопрос типа и марки окон, которые устанавливаются в квартире. Это напрямую влияет на комфорт и коммунальные затраты на отопление.
16. Расположение квартиры на этаже, сколько их всего будет на вашей лестничной площадке, расположение лифта, мусоропроводов. Все эти сведения помогут вам понять насколько комфортным будет проживание в квартире.
17. Расположение самого дома и планы по застройке окрестностей. Может так случиться, что «видовая» квартира через год-два окажется с видом на новый многоэтажный дом. О планах застройки можно узнать, если заблаговременно ознакомиться с генпланом развития конкретного городского района.
18. Наличие парковок возле дома и данные о том, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.
19. Планы застройщика по озеленению придомовой территории, строительству детских площадок, велодорожек, скверов и тому подобной инфраструктуры.
20. Экскурсия на другие объекты застройщика. Это может быть очень хорошим показателем надежности самой фирмы, и качества домов, которые она строит. Вы воочию можете посмотреть как, кто, из чего строит жилые дома в конкретной фирме. Скорее всего, то же самое будет и на вашем объекте, если речь идет о покупке квартиры еще на начальном этапе строительства.
21. Наличие у строительной компании службы технического надзора, службы качества, предоставление гарантий на строительные работы. Например, в СИК «Девелопмент-Юг» тщательно отслеживают все этапы строительства домов.
22. Аккредитация строительной компании банками на продажу квартир в ипотеку. Это очень важное обстоятельство. Банки тщательно проверяют строительную компанию, оценивают все риски. Поэтому, чем больше банков выдают ипотеку на покупку квартир в конкретной строительной компании, тем она надежнее. Лучше не связываться с теми застройщиками, которые не аккредитованы банками.
23. И последнее – при выборе застройщика и конкретного объекта нужно пользоваться в первую очередь объективными фактами, а не частными отзывами. Последние часто продиктованы эмоциями или вызваны стечением обстоятельств, к которым ни застройщик, ни квартира не имеют отношения.