«Схема Долиной»: как обезопасить себя при покупке жилья

Если вы следите за новостями о рынке недвижимости, то наверняка слышали о скандале с Ларисой Долиной. Это не просто звездная драма: возник настоящий «эффект Долиной», который перевернул сектор вторичного жилья и заставил тысячи россиян задуматься: а стоит ли рисковать?

Из статьи узнаете, что именно произошло, как это влияет на всех нас и — главное — как защитить свои деньги и нервы при покупке квартиры.

Что такое «схема Долиной» и почему она взорвала интернет

Все началось в 2024 году, когда певица Лариса Долина продала свою элитную квартиру в Хамовниках за 112 миллионов рублей. Покупательница Полина Лурье — молодая женщина, которая взяла ипотеку и вложила в сделку все сбережения. Она думала, что приобрела надежный актив. Но вскоре Долина заявила, что ее обманули мошенники. Певица утверждала, что некие лица под видом «инвесторов» ее уговорили вложить вырученные деньги в фальшивые проекты, и она якобы потеряла все.

В марте 2025 года Хамовнический суд Москвы признал сделку недействительной по статьям 178-179 ГК РФ (кабальная сделка и обман). Квартиру вернули Долиной, а Лурье осталась без жилья, с долгом по ипотеке и без денег. Это и стало прецедентом: суды начали чаще верить «обманутым» продавцам, особенно пожилым, игнорируя интересы покупателей. Термин «эффект Долиной» (или «бабушкина схема») ввели журналисты издания Фонтанка.ру в октябре 2025 года, и к декабрю он распространился повсеместно. Даже в Википедии появилась целая статья!

В итоге Долина в интервью заявила, что вернет покупательнице все деньги в полном объеме и «сделает все возможное». Но есть нюанс: Полина Лурье не отзывает иск. Она уже обратилась в Верховный суд РФ, который 3 декабря истребовал дело для рассмотрения апелляции 16 декабря. Лурье требует не компенсацию, а квартиру обратно.

Как работает схема

Чтобы обезопасить себя, сначала надо разобраться, как вообще устроена «бабушкина схема». Вот как это выглядит шаг за шагом:

1. Продажа. Квартира стандартно выставляется на вторичном рынке. Покупатель платит, оформляет объект в собственность.

2. «Обман». Через 1-6 месяцев продавец подает в суд: «Мошенники забрали деньги, я не понимал последствий!» Нередко прилагают фальшивые чеки или свидетельства.

3. Суд. По прецеденту Долиной суды признают сделку недействительной. Квартиру возвращают продавцу, а покупатель судится, порой с «мошенниками», которых вообще нет.

По данным Росреестра, за последние два год число покупок, аннулированных таких способом, выросло на 20%. Спикер Госдумы Вячеслав Володин писал, что только в 2024 году признали недействительными свыше 3 тыс. сделок с участием пенсионеров.

Как защититься

1. Если собственник старше 65 лет — требуйте медицинскую справку о дееспособности (от психиатра) и нотариальное подтверждение. И во всех случаях снимайте видео с подписью документов: «Я понимаю, что продаю квартиру и отдаю деньги».

2. Фиксируйте все на бумаге и в цифре. Договор купли-продажи — только через нотариуса с удостоверением. Сохраняйте чеки, переписку, свидетельства.

3. Добавьте пункт о «гарантии от оспаривания» — штраф за попытку аннулировать сделку.

4. Работайте с профи. Выбирайте риелторов из гильдии, с гарантиями. Они помогут с «пакетом Долиной»: это полная юридическая проверка, включая реестр судимостей и долги.

5. Избегайте спешки. Если продавец торопит — это красный флаг.

Также можно оформить полис: это называется титульное страхование. Страховка, по сути, защищает право собственности полностью либо частично. Правда, надо учесть дополнительные расходы: около 0,5% от стоимости жилья.

Последствия для рынка: страх и надежда

Хотя Долина согласилась вернуть деньги Лурье (пусть и без конкретики — «денег пока нет»), это не решает системных проблем. Рынок вторички в панике: сделки замерли, цены просели, а спрос перетек в первичку.

Риелторы шутят: «Продавать квартиру пенсионера — как играть в русскую рулетку».

Дело дошло до того, что в декабре 2025 года Госдума создала рабочую группу по защите покупателей. Возможно, вторичный рынок станет прозрачнее в итоге. Но пока конкретных изменений нет, многие боятся вторички как огня. И вполне справедливо, тем более, когда застройщики работают по ФЗ-214: это полностью прозрачная история сегодня.

Впрочем, не будем нагнетать. На вторичке останутся свои клиенты. Вот только «схема Долиной» — урок для всех: безопасность важнее экономии. И выбор остается за покупателем: идти к девелоперу (выше цена, но нет риска потерять деньги и жилье) или к собственнику (дешевле, но предсказать итог зачастую нельзя).