Квартира без риска: 5 советов при покупке

Многие стройки города перешли в разряд проблемных. Как же минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке?

1. Изучаем документы

Выбирая застройщика, нужно, прежде всего, уточнить, по какому договору приобретается квартира. Это может быть договор долевого участия (ДДУ), и тогда ваши отношения с девелопером регламентируются 214-ФЗ. Либо это договор паевого накопления или жилищного кооператива, тогда в помощь 215-ФЗ. Во всех остальных случаях при покупке жилья на «первичке» дольщик практически не защищен законом.

Из двух указанных легальных вариантов наиболее надежный – покупка квартиры по ДДУ. К застройщику предъявляются серьезные требования: еще до открытия продаж квартир он обязан собрать пакет документов. В этот список входят:

• свидетельство о праве собственности на землю (или о долгосрочной аренде);

• разрешение на строительство;

• проектная документация (ПД),

• заключение экспертизы ПД;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;

• договор со страховой компанией или договор поручительства.

Кроме того, покупатель вправе потребовать лицензию на осуществление деятельности, допуск СРО, регистрационные, учредительные документы.

Документы о госрегистрации права на землю и проектную декларацию застройщик должен опубликовать на своем сайте, а также предоставить их потенциальному покупателю по первому требованию.

В проектной декларации указываются: название строительной компании, адрес дома, этажность, общее количество квартир и квадратных метров в них, а также нежилых помещений, материалы, используемые при строительстве, сумма затрат, сроки сдачи.

При заключении ДДУ нужно убедиться, что цена на квартиру зафиксирована. В документе обычно прописывают, что ее стоимость может измениться только в том случае, если будет выявлено расхождение фактической площади с указанной в договоре. Обмеры проводит БТИ до ввода дома в эксплуатацию.

2. Собираем информацию о партнерах застройщика

Один из важных показателей надежности стройки – наличие у компании договоров с банками о выдаче ипотеки на конкретный дом. Кредитные организации очень тщательно проверяют застройщика. И чем больше банков готово сотрудничать с ним, тем лучше.

Наличием банковского проектного финансирования могут похвастаться далеко не все строительные компании, и если оно есть – значит, риск недостроя минимален. Кроме того, банки-партнеры, выдавая кредит на строительство, серьезно изучают подноготную девелопера, его хозяйственную деятельность и рентабельность объекта. Кстати, охотнее всего банки финансируют старожилов рынка.

3. Штурмуем Интернет

При помощи открытых источников стоит изучить историю компании: сколько лет она рынке, сколько объектов сдала, задерживала сроки или нет. Хорошо, если удастся собрать досье на руководителя организации.

В идеале данные, собранные вами самостоятельно, не должны противоречить информации, которую озвучивают представители застройщика. В противном случае это повод задуматься.

Открытость компании, в том числе медийная, – хороший знак для потенциальных дольщиков. Изучите публикации о ней в печатных и электронных СМИ, просмотрите видеосюжеты.

Собирая информацию о новостройке, не лишним будет зарегистрироваться на форуме, посвященном конкретному дому, и пообщаться с дольщиками. Особенно это актуально для тех, кто проживает в другом городе. От форумчан можно узнать есть ли простои на стройплощадке, проблемы с подключением к коммуникациям и другую информацию. Немаловажен и личный опыт общения разных покупателей с представителями застройщика.

На федеральном сайте судебных приставов можно частично изучить историю судебных дел застройщика, введя его ИНН. Тревожный знак – претензии к компании со стороны мэрии города.

Сориентироваться в выборе помогут и многочисленные реестры застройщиков, которые легко найти в Сети. В частности, они представлены на сайтах крупных риелторских агентств.

Есть и официальный реестр, составленный администрацией региона. Ознакомиться с ним можно на сайте краевого Минстроя. Однако, как признают власти, этот реестр еще нуждается в корректировке.

На сайте департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края представлена карта долевого строительства. На ней отмечены законные объекты, а также возводимые с нарушениями сроков сдачи и проблемные объекты (стройка приостановлена или застройщик банкротится).

4. Не экономим

Большое значение имеет стоимость квартиры. Желание сэкономить в данном случае покупателю может повредить. Многие застройщики на начальных этапах возведения дома устанавливают слишком низкую цену и могут продавать квартиры по себестоимости и даже ниже. Дешевыми «квадратами» они рассчитывают привлечь как можно больше покупателей. А покрыть затраты и заработать планируют либо на дальнейших этапах строительства, либо с других объектов. Как показала практика, это очень рискованный вариант. Почти у всех застройщиков, работающих на грани рентабельности, уже возникли проблемы с достройкой объектов.

По словам Сергея Иванова, президента СИК «Девелопмент-Юг», квартира в доме, возводимом по монолитно-кирпичной технологии, должна стоить не ниже 45 тыс. рублей за квадратный метр. Исключением могут быть только малоэтажные объекты эконом-класса.

5. Смотрим на степень готовности дома

Многие покупатели обращают внимание на степень готовности дома: чем выше «коробка», тем безопаснее вкладываться в стройку. Безусловно, в кризис, эту меру предосторожности нельзя назвать излишней. Однако в Краснодаре есть примеры замороженных объектов, готовых на 90% и более. Так что указанный критерий не должен быть ключевым.

Таким образом, риск столкнуться с проблемами можно свести к минимуму, если досконально изучать информацию о девелопере и объекте строительства и избегать серых схем покупки.

текст: Анна Дарованная